近期 ，湖南省商务厅深入省内重点项目现场调研 ，对如何走好内涵式发展之路有了更直观、更深刻的体悟 。
一个是TX长沙年轻力中心，其原址是闲置老旧物业，投资方在动工前就前置引入了国内顶尖的策展型零售运营团队 ，根据年轻客群需求“量体裁衣” ，这个项目开业即成为全国现象级商业地标；另一个是长沙潮宗街，在历史文化街区更新中 ，项目方没有搞大拆大建 ，而是前置策划“首店经济+夜经济 ”业态，精准引入咖啡 、文创等特色商户 ，让老街巷焕发了新活力 。反观另外一些地方 ，有的县城盲目建设大型农批市场，因前期未做商户调研致使市场沦为“空壳 ”；有的园区标准厂房盖得整整齐齐 ，却因没找准产业定位 ，导致厂房空置率居高不下。
随着全国统一大市场建设深入推进，传统拼土地 、拼税收返还的“外延式”招商已走到尽头。湖南商务和开放型经济工作已进入内涵式发展新阶段 ，必须摒弃“先建后招、边建边招”的老路子 ，把“招商前置 ”作为破局的先手棋，以市场化眼光重塑项目全生命周期，真正把“三高四新 ”美好蓝图转化为高质量发展的实景图 。
算清“三笔账”
厘清“先建后招 ”之弊
过去那种“政府拿方案、平台搞建设 、最后招商户 ”的模式 ，在增量扩张时代或许管用 ，但在以存量提质为主的今天，已与内涵式发展的要求格格不入 。从湖南省的实践来看 ，至少有三笔账需要算清。
算清“空间账” ，纠治“重物理翻新 、轻产业导入 ” 。住建部明确要求城市更新“无体检不更新 ” 。但在实际项目中，有的地方把“体检”局限于房屋结构等物理指标 ，忽视了对“产业生态 ”和“商业逻辑 ”的体检。比如 ，某地耗资不菲打造特色商业街区，只顾外立面翻新 ，未提前锁定主力业态 ，结果商业街区项目成了缺乏造血功能的“盆景” 。内涵式发展要求我们，不仅要体检“物理空间 ” ，更要体检“商业活力 ” ，实现空间的高效集约利用 。
算清“效益账”，纠治“重短期政绩、轻长远发展”。少数地方为了完成短期固投或招商任务，“饥不择食 ”引项目 ，不顾产业基础盲目建“园中园 ” 。我们在调研中发现 ，某园区因前期未对加工贸易企业进行摸排，建成的厂房层高 、承重不符合特定制造企业要求 ，导致企业“进不来” ，厂房“建成即闲置 ” 。这种“重建设 、轻谋划 ”造成的资源浪费，本质上是政绩观出现了偏差。
算清“环境账” ，纠治“重事后补贴、轻前置服务 ” 。在《公平竞争审查条例》全面实施的背景下 ，靠“政策洼地 ”模式招商已不可持续 。以往的政策扶持多在签约后才跟进，往往错过企业最需要的“窗口期”。比如 ，有的夜间消费聚集区建成后才出台外摆 、交通等配套政策 ，此时意向商户早已流失。服务供给必须跟着招商节奏走，甚至跑在前面 ，这才是真正的内涵式营商环境 。
重构“四步法 ”
以招商前置重塑项目生命周期
招商引资是经济发展的源头活水 。招商前置绝不是简单地把环节前移 ，而是要以运营结果为导向，重构“谋划—规划—建设—运营 ”的逻辑链条。结合湖南实际，重点要抓好四个环节的实质性转变 。
谋划阶段定方向 ，用产业链思维严把准入关 。方向不对 ，努力白费。构建“4×4”现代化产业体系，绝不能搞“大而全 ” 、盲目铺摊子 ，而是要立足本土优势“有所为有所不为 ” 。在项目立项之初 ，就要搞清楚“市场要不要、湖南能不能 、链条缺不缺” 。比如，宁乡市在布局先进储能材料产业时 ，没有急于圈地建通用厂房 ，而是先做透产业链研究，前置锁定了中伟新能源 、邦普循环等链主企业 ，根据其工艺和环保需求定制园区规划 ，成功打造出“两个闭环”。这种“先研后建、以商定园 ”的模式，有效避免了低水平重复建设 。
规划阶段定空间 ，让主力商户深度参与设计 。空间是为业态服务的 ，必须改变“规划设计一张图 、招商运营两码事 ”的弊端。长沙碧湘楚巷项目在改造前，就与近50家特色首店深度沟通，根据其对层高 、动线、外摆区的特殊要求 ，量身定制了“线性连廊+清水混凝土”的非标方案 ，避免了建成后因硬件不符导致的退租改造成本增加 。让“听得见炮声、亲历战火 ”的人参与画图纸，是避免资源浪费的最有效手段 。
建设阶段定主体 ，厘清政企边界 、交由专业企业运营。政府应主要负责基础设施和公共服务 ，具体的产业导入和运营要交给市场。长沙金霞经济开发区在推进现代物流园建设时，政府没有亲自下场当“包租公 ” ，而是通过公开遴选 ，引入具有丰富行业资源的知名物流地产商负责整体招商和运营；政府则专注于周边路网优化和通关环境营造，“无中生有”培育了湖南规模最大的医药物流产业集群 ，全国医药流通十强企业中的五家企业在园区设立了区域总部 ，医药物流规模占湖南的一半 。这种“专业运营+政府服务 ”的模式，让项目一投产就具备了极强的市场竞争力 ，真正落实了“亩均论英雄 ”的导向 。
运营阶段定政策 ，从“给优惠”向“给生态 ”转变。政策不能等出了问题再去“打补丁 ”，要建立“招商—反馈—政策”的快速响应机制 。在招商洽谈中，要敏锐捕捉企业在融资 、人才、要素保障等方面的痛点 。比如 ，针对商贸企业融资难的问题 ，湖南省前置组建“金芙蓉 ”投资基金矩阵，以资本赋能招商；针对外资企业增资扩产的顾虑 ，前置做好用地 、用能 、外籍人才等要素保障 ，促成了博世长沙等德企在湘持续追加投资、打造世界“灯塔工厂 ”。这种“企业需要什么，生态就提供什么”的前置服务 ，比单纯的资金补贴更有吸引力 。
跳出“项目思维”
在更宏观维度推动内涵式发展
招商前置是一项系统工程 ，必须上升为湖南商务和开放型经济工作的普遍遵循，以内涵式发展的实际成效 ，推动全省经济实现质的有效提升和量的合理增长 。
破除“内卷式 ”招商 ，在区域协同上算好大账。坚决破除地方保护主义，依托新建立的全省招商引资统筹协调机制 ，全面构建“省级统筹 、市州主导 、省市联动 ”的工作格局 。省级层面要加强顶层设计与产业图谱统筹 ，市州要落实主体责任，探索建立跨区域招商利益共享和“飞地经济”机制 。长株潭地区在引进重大产业项目时，要根据三市的承载优势科学布局 ，坚决破除“内卷式 ”招商和恶性竞争 ，形成错位发展、优势互补的良好生态。
深挖“湘商回归 ”潜力，推动情感与产业深度融合 。“湘商回归”和“校友回湘 ”不能只停留于“打感情牌 ” ，更要研究“回来干什么 、怎么干得好” 。要建立动态更新的湘商资源库 ，对有返乡意向的龙头企业提前介入。像黎耀智能从上海回流浏阳，之所以能实现从5人到800人的跨越 ，不仅是乡情呼唤 ，更是园区专班在项目选址 、供应链配套上提供的全程前置服务，让企业觉得“回来有奔头 ” ，真正实现了“迎老乡、回故乡 、建家乡 ”。
抢占新赛道先机 ，把应用场景作为核心资源 。现在的商贸与开放招商，拼的是未来的应用场景 。要把“场景招商”作为招商前置的高级形态。比如 ，在推进中非经贸深度合作先行区建设时 ，我们没有单纯依靠建场馆，而是前置开放了“中非跨境人民币结算 ”“对非非资源性产品准入测试 ”“新型易货贸易”等独有场景，吸引了大量对非贸易商和供应链企业集聚 。以场景开放带动产业集聚 ，是培育新质生产力的关键一招 。
聚焦微循环畅通 ，让商贸流通体系更有温度。商务和开放型经济工作，一头连着宏观经济 ，一头连着百姓生活 。在推进招商前置时 ，不能只盯着大项目，还要关注社区商业等“微细胞” 。在一刻钟便民生活圈建设中 ，要提前征求居民意见 ，结合“加快零售业创新发展 ”等政策，优先引入便利店 、早餐店、维修点等刚需业态 ，让商业更新既有“高大上 ”的颜值 ，更有“烟火气”的温度。
城市更新已进入“下半场 ”，商务和开放型经济发展也进入了“啃硬骨头 ”的深水区 。坚持招商前置 ，本质上就是坚持实事求是 ，坚持市场导向，是贯彻落实党中央及湖南省委关于进一步全面深化改革决策部署的生动实践 。要以“谋定而后动”的定力，以“钉钉子精神 ”抓实项目建设 ，打造经得起历史和人民检验的精品工程 ，为谱写中国式现代化湖南篇章贡献商务力量。
【作者系湖南省商务厅党组书记、厅长，中国（湖南）自由贸易试验区工作办公室主任（兼）】
（文章来源：经济借鉴 报）
